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              外來(lái)大鱷東莞搶地 欲深耕東莞樓市

              外來(lái)大鱷東莞搶地 欲深耕東莞樓市

              Category : 行業(yè)新聞     Date : 14/06/2022

                      2011年上半年的土地市場(chǎng)一派熱鬧,供應量大幅增加的同時(shí),需求表現也不俗,受政府推地節奏的影響,商住用地的月度成交量起伏較大。外來(lái)品牌發(fā)展商頻頻進(jìn)入,成為一大亮點(diǎn)。

               

                雖然上半年整體土地市場(chǎng)呈現供需兩旺,但進(jìn)入5月下旬之后,土地市場(chǎng)的表現便差強人意。在樓市調控深入、信貸緊縮、“一房一價(jià)”的影響下,市民購房的觀(guān)望情緒迅速蔓延,從商品房市場(chǎng)波及到唇齒相依的土地市場(chǎng),近期東莞土地市場(chǎng)流拍現象抬頭。5月末至6月的冷清,使行內對后市的判斷顯得謹慎。東莞中原策略研究中心認為,經(jīng)過(guò)前幾個(gè)月土地的集中放量之后,進(jìn)入7月推地節奏開(kāi)始放緩,隨著(zhù)銀行繼續收緊信貸,開(kāi)發(fā)商資金壓力增大,出貨壓力劇增,他們將愈加珍惜手中有限的資金,即使有優(yōu)質(zhì)地塊上市,拿地也會(huì )謹慎,預計土地市場(chǎng)將步入一個(gè)相對的平靜期,激烈競拍地王的情況會(huì )較少出現。

               

                       根據對上半年出讓地塊的信息進(jìn)行統計,2011年上半年?yáng)|莞市國土資源局掛牌上市119宗土地,總面積419.82萬(wàn)平方米,首次突破400萬(wàn)平方米,同比增加12.30%。其中商住用地45宗,占地面積211.00萬(wàn)平方米;商業(yè)金融用地12宗,占地25.38萬(wàn)平方米;工業(yè)用地60宗,占地181.79萬(wàn)平方米。

               

                2011年上半年,國土管理部門(mén)在土地市場(chǎng)上,持續大規模供應放閘,其中商住用地供應更是超過(guò)2003年,成為近幾年來(lái)的一個(gè)高峰。而從上半年供應土地的分布來(lái)看,大朗、沙田等幾個(gè)近年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)漸熱的鎮區商住用地供應比重達到近五成,沙田、道滘、大朗將成為未來(lái)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn),業(yè)內人士表示,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)同城市建設息息相關(guān),政府部門(mén)在積極引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向鎮區鋪開(kāi),希望改變東莞樓市區域發(fā)展不均衡的狀態(tài)。

               

                受到土地供應開(kāi)閘放水的影響,上半年土地成交總量創(chuàng )新高。據東莞中原策略研究中心監控土地交易數據統計,2011年上半年?yáng)|莞市成交114宗土地,成交面積為396.22萬(wàn)平方米,同比增加32.31%,成交金額92.41億元,同比增加55.80%;其中商住用地成交44宗,成交面積197.32萬(wàn)平方米,同比增加87.22%,成交金額74.80億元,同比增加50.09%。研究人士表示,從近年商住用地供需比走勢來(lái)看,總體上土地需求旺盛,市場(chǎng)供求關(guān)系相對平衡,除了2008年樓市低迷致使土地市場(chǎng)流拍情況嚴重,供大于求的狀態(tài)比較明顯之外,2009年以來(lái)供需比大幅下降,2011年上半年隨著(zhù)部分非中心鎮的土地出讓增多,流拍情況有所增加,但大部分商住地塊還是順利成交,供需比維持一定的平衡。

               

                      鎮區不乏高溢價(jià)地塊

               

                由于供應土地多在鎮區,2011年上半年,東莞全市有18個(gè)區域有商住用地成交,東莞土地市場(chǎng)整體向好,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區域和次熱點(diǎn)區域,如塘廈、沙田、大朗等區域成交的商住用地平分秋色,合計占據全市的85%,當中尤其又以塘廈、沙田的規模最大。行內人士分析認為,在接下來(lái)的一段時(shí)期,這些商住地大量成交的區域將迎來(lái)又一輪快速開(kāi)發(fā)的熱潮。

               

                除熱點(diǎn)鎮區外,非中心鎮區商住地也有不小的成交。如編號2011G036的清溪鎮清鳳大道東側地塊,經(jīng)過(guò)28輪激烈競拍,被深圳市創(chuàng )展置地實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司以5600萬(wàn)元的代價(jià)收入囊中,樓面地價(jià)1706元/平方米;曾經(jīng)三度流拍的樟木頭“大齡剩女”商住用地——樟羅村西城路西側地塊也風(fēng)光出嫁長(cháng)虹置業(yè)。除此之外,以往房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)偏弱的鎮區在1季度也涌現部分高價(jià)地,其中東坑井美社區地塊,被冠成投資不惜花費重金9600萬(wàn)元收入囊中,溢價(jià)率達到243%,折合樓面地價(jià)3264元/平方米,創(chuàng )造了這個(gè)鎮區的“地王”紀錄;道滘蔡白村的2011G019地塊,也得到幾個(gè)開(kāi)發(fā)商的垂青,以253%的溢價(jià)率成為“溢價(jià)之王”。

               

                東莞中原策略研究中心分析表示,由于上半年商住用地成交多以鎮區為主,且明顯向非中心鎮區轉移,且樓市調控持續,上半年雖然出現了部分高溢價(jià)地塊,但整體而言土地市場(chǎng)競爭并不激烈,樓面地價(jià)呈現穩步回落的態(tài)勢。

               

                外來(lái)發(fā)展商積極拿地

               

                2011年上半年土地市場(chǎng)的另一個(gè)亮點(diǎn),是品牌發(fā)展商在土地市場(chǎng)的表現。據統計,外來(lái)開(kāi)發(fā)商拿地比重超越本地企業(yè),拿地比重達到55.37%,而去年同期僅為17%,外來(lái)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入的強勁勢頭十分明顯。不但地產(chǎn)大鱷萬(wàn)科地產(chǎn)、碧桂園集團繼續深耕東莞樓市,雙雙在塘廈斬獲頗豐、擴大版圖,就連恒大地產(chǎn)、敏捷地產(chǎn)、珠江投資、長(cháng)虹置業(yè)也首次以直線(xiàn)或曲線(xiàn)形式登陸東莞樓市掘金,躍躍欲試,使商住用地成交出現井噴。

               

                從上半年的商住用地交易情況來(lái)看,外來(lái)開(kāi)發(fā)商大放異彩,特別是廣深開(kāi)發(fā)商的表現更加搶眼,頻繁現身參與競拍,并且斬獲頗豐。珠江投資拿下塘廈地塊,廣州敏捷地產(chǎn)拿下大朗地塊,長(cháng)虹置業(yè)獲取樟木頭地塊,使這些外來(lái)發(fā)展商成為東莞新秀。而恒大繼入主深圳建設,將百悅尚城收歸旗下之后,又接下富通的莞城圍仔地塊,迅速在東莞開(kāi)疆拓土。光耀地產(chǎn)也通過(guò)協(xié)議受讓的方式,獲取了松山湖一優(yōu)質(zhì)地塊,欲開(kāi)發(fā)高端系列產(chǎn)品——“先生的湖”。

               

                不僅發(fā)展商在土地市場(chǎng)表現活躍,部分非房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)也加入戰場(chǎng),也成為上半年土地市場(chǎng)的一個(gè)突出表現。3月,東莞市時(shí)珍醫藥有限公司經(jīng)過(guò)33輪鏖戰,擊退其余七家買(mǎi)家,以總價(jià)8100萬(wàn)元、樓面地價(jià)4045元/平方米、溢價(jià)率237.50%的代價(jià)拿下鳳崗地塊,競拍結束后,該公司相關(guān)負責人信心滿(mǎn)滿(mǎn)地對記者表示,看好房地產(chǎn)發(fā)展前景,其公司打算以此為起點(diǎn),進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)。

               

                行內人士分析表示,廣深兩地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地愈發(fā)稀缺,況且現在正在限購,樓市調整風(fēng)險激增,這使廣深兩地發(fā)展商更加注重東莞市場(chǎng),以謀取更大的發(fā)展空間。也有地產(chǎn)研究人士認為,外來(lái)品牌發(fā)展商入莞是大勢所趨,在目前的宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境下,一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)明顯受到較多限制,包括信貸、拿地等各方面,相比之下,二三線(xiàn)城市甚至三四線(xiàn)城市的機會(huì )較一線(xiàn)城市要多得多。而就珠三角城市而言,東莞有相對成熟和相對寬松的市場(chǎng)環(huán)境,因而也具備了更多的發(fā)展機會(huì ),從而不斷吸引外來(lái)發(fā)展商的進(jìn)入。

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